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| 主題: 溫州炒房團福州遭到狙擊 正全線敗退一線城市 | |
| 作者: 王建華 < > | 發表時間: 2008-06-13 |
| 溫州炒房團福州遭到狙擊 正全線敗退一線城市 2008/06/13 10:57 鉅亨網 【來源：每日經濟新聞 】 2003年，福州樓市迎來四處“征戰”的溫州炒房團 。在他們的“炒作”下，2003年~2006年福州的房價漲幅 一路領先全國。而今5年過去了，作為“神州行”的重要 一站，福州似乎逐漸在被溫州炒房團“拋棄”。福州日 益走穩的房價以及各種宏觀政策的出臺，使得溫州客不 得不及早拋出“燙手山芋”，全線撤出福州。 然而，福州僅僅是他們全國征戰的一個縮影。近幾 年，由於各地政府的大力“堵擊”，溫州炒房團在北京 、上海等一線城市的征戰已經接近尾聲。於是，二、三 線城市成了新的選擇。 征戰：福州房價被炒高150% 一夜簽下千萬單 在溫州炒房團大規模出現的2003~2006年，福州的房 價漲幅曾一路領先全國。記者在福州多天走訪發現，現 在福州絕大多數樓盤價格比溫州客南下炒房前漲了100% 以上，部分甚至達到了150%。 在炒房團進軍福州的同時，福州的開發商也開始“ 遠征”溫州，頻頻在各種房產推介會上出現。據曾經在 溫州推介過樓盤的福州某房產公司銷售經理介紹，當時 他曾創下過3小時簽出10套的紀錄。據知情人士介紹，當 時甚至有福州房產公司拿著合同到溫州一村莊，一夜簽 下近千萬的購房清單。 據福州市民朱先生介紹，2003年他以2000元/平方米 的價格在福州金山購得一套三房兩廳。2004年該樓盤二 期開始出售，均價為2700元/平方米。而此時，溫州人已 經成為購買此樓盤的主力軍。 在溫州客的炒作下，房價水漲船高，為了滿足自住 需求，朱先生的親戚在2006年8月以4700元/平方米的價 格購得金山一處120平方米住房，這比朱先生2003年購房 時的單價高了整整135%。 上萬人撲向福州 2003年，在福州談生意的汪先生發現，與普通沿海 城市相比，福州的房產價格只及溫州、寧波等地的四分 之一 (當時溫州的房價約為7000-8000元/平方米)。他小 試牛刀，以2300元/平方米的價格在福州鼓山買下兩套房 子。兩個月之後，其家族又湊集資金100萬，在同一樓盤 再下10套。 福州市房地產產權交易登記中心的葉光前在他寫的 《溫州人買走福州多少房》中稱，2003年全年及2004年 1∼2月，溫州人在福州市區共購買商品房372宗，金額1 .52億元。該中心統計資料顯示：2004年第一季度，溫州 人在福州的買房交易量共計1072宗，交易總面積12萬平 方米，購房資金4.6億元，外省人在福州購買的比例為1 1.6%，溫州人的購買比例為5.81%。也就是說，兩個外省 人在福州購房，就有一個是溫州人。 “溫州人鄉土情結很重，我買了這裏的房子，就會 把親戚朋友帶過來，要投資一起投，要撤離一起撤。” 汪先生估計，溫州人在福州買房最高峰時達萬人。據福 州21世紀不動產工作人員回憶，2004年前後，溫州人在 福州買的一手房占總數的30%-40%以上。 逃離：福州只剩做長線的散客 房價“漲得慢” 2004年，崇尚“短快”投資的溫州商人在陸續交房 後，開始把手中的房源在仲介處掛牌銷售。據福州東區 一房產仲介介紹，當時接到的單子中，80%以上來自溫州 人，“當地有剛性需求的購房者大多是在溫州人手上買 房子。” “買房半年後，市場價才漲了7、8百元，而在溫州 ，一個月漲2000元是常有的事。”2004年下半年，因為 福州房子“漲得慢”，汪先生萌生拋售的念頭。2004年 底，他以3200元/平方米的價格賣掉了手上的4套房子； 2005年，他又分別以3900、4200元/平方米的價格賣出五 套。“現在還在仲介掛牌兩套，我的心理價位是5400元 ，如果有人要，可以再低。” 據他介紹，從2005年開始 ，由於福州房價的漲幅不 如預期，溫州客已經陸續撤出，“現在只剩做長線的少 數散客。” 國家政策出得緊 除了對福州房價的漲幅“不滿意”之外，一系列宏 觀政策的出臺也一定程度上遏制了炒房行為。 為遏制炒房行為，福州市房地產管理部門規定，從 2007年11月1日起，福州市商品住宅期房將不得轉讓，商 品住宅預售合同原則上不得辦理註銷登記。這項規定直 指“通過更名預售合同轉讓期房”的炒房客，溫州人則 首當其衝。 “從去年年底以來，溫州人已經不買期房了。”這 是在端午節期間，記者從樓盤銷售人員那兒聽到最多的 一句話。福州各區新盤售樓部也反應，現下的購房者大 多處於觀望狀態，當年一周內全部房源售磬的情況已經 成為歷史。 據瞭解，在上述規定執行之前，一些炒房者利用政 策漏洞，既達到炒房目的，又逃避高額稅費。而新規規 範了商品住宅預售合同變更和註銷登記管理，維護市場 正常交易秩序，引導市場健康發展，穩定房價。 溫州客為賣房催得急 “耐不住了，溫州人這次是有點急了。”房產代理 人潘剛承認最近被客人(溫州商人)逼得有點緊。他表示 ，國家宏觀調控政策的不斷出臺，銀行利率的不斷上調 ，原先依靠銀行貸款或是民間借貸的溫州商人不得不考 慮出售房子。“低於市場價出售的情況並不少見。” 3年前，潘剛受溫州客人的委託，在福州代理近70套 房子的買賣，從2007年下半年開始，隨著二手房交易的 “不景氣”，他的客人們有點慌了，考慮全線撤出，“ 現在我手上的房源僅有8套”。 據介紹，在其接觸的溫州人投資中主要分為兩類， 一類是家底豐厚的，10套20套的買，這類投資者有實力 ，投資心態也穩定，這些人大多在去年就抽離了資金， 還沒來得及轉手的都打算做長線投資；還有一類是散戶 ，資金不充裕，會用有限的資金先付訂金或首付，在多 個項目“下注”炒短線，如果房子無法及時脫手，銀行 的貸款和民間的利率無疑成為最大風險。 現狀：大量資金撤出一線城市 一、二手房倒掛 一邊是緊急拋售、全線撤離的溫州炒房團，另一邊 是在炒高的房價下，持幣觀望的福州市民。5月份再次流 拍的兩塊土地，使得福州開發商不得不重新掂量當年是 引“郎”入市，還是引“狼”入室。 “現在的樓價還是太高了！我2004年剛畢業時，買 不起房；到了2008年，我好不容易存了10萬，卻發現還 不夠付首付了。畢業四年，我的月薪不過漲了50%，可是 房子卻漲了100%。”年薪四萬的福州白領小許如是說。 市場資料顯示，去年年底以來，福州市場二手房交 易量一路走低，至今還在低谷徘徊。記者在多日的採訪 中發現，為了實現現金流良性迴圈，福州不少開發商推 出各種優惠措施，使得部分新盤的房價有較大幅度的下 降，福州房地產市場出現了少見的“一二手倒掛”現象 ，二手房的價格反而高於一手房的價格。 物業虧本撤退 一個不願透露姓名的福州當地房產公司高層在接受 《每日經濟新聞》採訪時表示，溫州炒房團的“炒作” 對於福州市民的買房有很大的負面作用。 他坦言，部分依靠溫州客的炒作支撐的樓盤，當下 都出現了不同程度的問題，給後期管理帶來極大不便。 據記者觀察，在溫州人買房較為集中的福州金山區 域，均不同程度地出現了物業費交納率低、自住率低等 問題。來自福建物業管理協會方面的消息顯示，目前大 部分的福州物業公司面臨虧損，今年年初以來，更有超 過10家的物業公司撤出社區。 據悉，物管費交納率低於80%在福州部分社區已經形 成常態。據金山區某物管人員介紹，“由於溫州炒房客 不在福州，房子空置三四年，至今沒交一分管理費。這 給物管運營帶來很大的壓力。” 轉戰二三線城市 越來越多的投資者正以現實的成本支付炒房帶來的 高昂代價。曾經席捲全國的溫州房產投資熱日漸式微。 最近有媒體指出，溫州炒房團正在大幅拋售在北京、上 海等一線城市的房源，那麼他們下一步將進軍哪里呢？ 來自溫州的林冰告訴記者，他從2003年靠300萬滾雪 球，滾出了上海、北京等地的近10套房源，但從2007年 開始他不再對一線城市樓市進行投資，他認為資金從一 線城市退出已經成為不可逆轉的趨勢。 早在今年年初，他與其背後的資本團隊就已經將眼 光投向了二、三線城市。“我們新近在湖南的株洲等地 拿下了幾套房子，那裏的房子現在還是兩三千。” 據瞭解，除了住宅之外，中小城市的商業地產也是 他們關心的，在華東、華南的熱潮之後，華中或許將成 為他們的征戰的下一塊“疆土”。 頻遭政府“堵擊” 其實,帶著擴張的野心和對利潤的追逐，溫州炒房團 早就成為了眾人關注的目標。從媒體連篇累牘的報導中 ：身攜鉅款，穿梭在全國的各個角落裏，頻頻重手下單 ，買房如買菜，這些成了形容他們的標誌性辭彙。在“ 神州行”中，溫州人以超前的“炒房意識”賺得缽滿盆 滿，在托高各地樓市的同時，也引起了決策層的關注。 溫州購房團自然也會成為各地政府圍追堵擊的對象。 2004年，穩定房產價格的國家宏觀調控政策出臺， 溫州人大規模投資房產的行為開始有所收斂，但在房價 水準還稍微較低的城市，溫州人還在大舉長鞭。 從2005年下半年開始，溫州炒房團已經停止在上海 及其他地方樓市追加投資，而相反從該領域內撤出的資 金以百億元計，不僅僅在房價引領全國的北京、上海等 地，在南京、重慶等城市，溫州炒房團被套的消息開始 頻繁見諸媒體。 敗走一線城市 2006年，溫州炒房團開始大幅拋售手中房產，並蓄 勢向實業發展，甚至有的溫州商人將投資目光轉向了海 外市場。 2007年，在宏觀調控政策引導下，各地紛紛出臺遏 制炒房行為的規定，銀行貸款利率的提高直指炒房軟肋 ，溫州炒房團大規模收回陣線，預期全線撤退。 2008年初開始，溫州人坐不住了，在各大城市想盡 一切辦法拋售手中房源，實現了真正意義上的全線逃離 。 有人預計中小城市是溫州炒房團的下一戰，也有人 說溫州炒房團將成為歷史，但毋庸置疑的是，經歷了瘋 狂之後的溫州炒房團和中國樓市，將走向理智和健康。 除了樓房之外，溫州人下一個追逐的目標，似乎又 將成為簇擁的對象。 |
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