---

國稅局馬祖服務處：房地合一新稅制宣導 --閱讀人次 : 455

房地合一課徵所得稅制度

壹、目標
一、為改善現制房屋、土地交易所得分開課稅，致未能按實際利得課稅等不公平情形，推動房地合一課徵所得稅制度（新制），建立合理透明稅制，並與國際接軌。
二、實施新制所增加的稅收，將用於住宅政策及長期照顧服務等社會福利支出，逐步落實居住正義、改善貧富差距，並有助於社會資源配置。


貳、實施日期：自105 年1 月1 日起施行。

叁、課稅規定
自105年1月1日起交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地(以下簡稱房屋、土地)，應適用新制房屋、土地交易所得合一按實價課稅規定。

一、個人：

(一)中華民國境內居住者：
1.課稅範圍：
房屋、土地符合下列情形之一者：
(1)105年1月1日以後取得者。
(2)103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。
*105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權，視同房屋交易課稅。
2.課稅方式：分離課稅，完成房屋、土地所有權移轉登記日(或房屋使用權移轉日)的次日起算30天內申報納稅。
3.稅基：
(1)課稅所得額＝房地成交價額－成本－費用－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額
(2)土地增值稅不得列為成本費用減除
4.稅率：
(1)交易非自住房地
A.依持有期間認定：
 持有1年以內：45%
 持有2年以內超過1年：35%
 持有10年以內超過2年：20%
 持有超過10年：15%
B.因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以內的房屋、土地：20。
C.以自有土地與營利事業合作興建房屋或自地自建，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%。
(2)交易自住房地：
A.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住該房屋連續滿6年，且交易前6年無出售、供營業或執行業務使用。
B.課稅稅基在400萬元以下免稅，超過400萬元部分按10%稅率課徵。
C.6年內以1次為限。
5.重購退稅：
(1)換大屋(重購價額≧出售價額)：全額退稅
(2)換小屋(重購價額＜出售價額)：比例退稅
*重購後5年內不得改作其他用途或再行移轉。
*原自住房地在出售前1 年，應符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用。
6.虧損扣抵優惠：
虧損得後抵3年：
房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內，扣抵房屋、土地交易所得。

(二)非中華民國境內居住者：
1.課稅範圍：
房屋、土地符合下列情形之一者：
(1)105年1月1日以後取得者。
(2)103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內。
*105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權，視同房屋交易課稅。
2.課稅方式：分離課稅，完成房屋、土地所有權移轉登記日(或房屋使用權移轉日)的次日起算30天內申報納稅。
3.稅基：
(1)課稅所得額＝房地成交價額－成本－費用－依土地稅法規定計算的土地漲價總數額
(2)土地增值稅不得列為成本費用減除
4.稅率
(1)持有1年以內：45%
(2)持有超過1年：35%
5.重購退稅：
(1)換大屋(重購價額≧出售價額)：全額退稅
(2)換小屋(重購價額＜出售價額)：比例退稅
*重購後5 年內不得改作其他用途或再行移轉。
*原自住房地在出售前1 年，應符合個人或其配偶、未成年子女設有戶籍並居住，且無出租、供營業或執行業務使用。
6.虧損扣抵優惠：
虧損得後抵3 年：
房屋、土地交易損失，得自交易日以後3年內，扣抵房屋、土地交易所得。

二、營利事業：
(一)總機構在中華民國境內：
1.課稅範圍：與個人課稅範圍(房屋使用權除外)相同
2.課稅方式：結算申報，併入營利事業所得額課稅。
3.稅基：與個人相同。
4.稅率：與現制同，17%。
5.盈虧互抵：與現制同，虧損得厚底10年。

(二)總機構在中華民國境外，有固定營業場所：
1.課稅範圍：與個人課稅範圍(房屋使用權除外)相同。
2.課稅方式：與其他營利事業所得額或損失分開計算應納稅額，合併報繳。
3.稅基：與個人相同。
4.稅率：
依持有期間認定：持有1年以內，45%；持有超過1年：35%。
5.盈虧互抵：不適用。

(三)總機構在中華民國境外，無固定營業場所：
1.課稅範圍：與個人課稅範圍(房屋使用權除外)相同。
2.課稅方式：由營業代理人或委託的代理人向房地所在地稽徵機關代為申報納稅。
3.稅基：與個人相同。
4.稅率：依持有期間認定：持有1年以內，45%；持有超過1年：35%。
5.盈虧互抵：不適用。

肆、配套措施
一、特種貨物及勞務稅條例有關不動產部分，自105年1月1日起停徵。
二、土地增值稅維持現制，土地漲價總數額得自房屋、土地交易所得中減除，消除重複課稅，土地增值稅優惠亦不受影響。

伍、注意事項
一、個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，無論有無應納稅額，應自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，於規定期限前向申報時戶籍所在地國稅局辦理申報，如有應納稅額者，應一併檢附繳款收據。如為非中華民國境內居住之個人，則應向房屋、土地所在地的國稅局辦理申報。
二、個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，有下列情形之一，得免辦理申報：
(一)符合農業發展條例第37 條及38 條之1 規定得申請不課徵土地增值稅的土地。
(二)被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。
(三)尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。
三、個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，未依規定於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報房屋、土地交易所得，或因短漏報或未申報而有應補稅額情形，將依法補稅及處罰。
四、營利事業交易新制課稅範圍的房屋、土地，未依規定計入營利事業所得額辦理結算申報，將依法補稅及處罰。

附加PDF文件檔: matsu-e78bbde06a5c554cb06b6be9941350f5.pdf

更多有關房地合一課徵所得稅規定，歡迎至財政部北區國稅局房地合一專區【https://www.ntbna.gov.tw/etwmain/front/ETW118W/CON/2252/7239598949645349495】查詢。


  已有 0 位網友鼓勵

---