馬祖開講
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土地總登記的目的在建立登記制度，透過「登記制度」而取得確認土地權利，並經由地政機關依土地法第38條土地總登記之意義與笫48條土地總登記之次序等相關法規及程序辦理，而其相對於聲請人，依土地法第51條由「土地所有權人」於登記「期限內」檢同證明文件聲請之。
「時效取得土地之登記」係依土地法第54條規定和平繼續「占有土地」，依民法第769條或第770條之規定得請求登記為所有人者，應於登記期限內，經土地四鄰證明，聲請為土地所有權之登記。
換言之，土地總登記與時效取得土地之登記，兩者雖然都稱「登記」二字，但其登記所適用法條內容和程序截然不同，對土地權屬的確定有極大的影響，玆列舉以下數項供參。
1. 土地總登記依土地法第38條規定辦理土地登記前，應先辦地籍測量，並應即辦理土地總登記，於一定期間內就縣（市）土地之全部為土地登記，以及第48條規定土地總登記依調查地籍、公布登記區及登記期限、接受文件、審查並公告、登記發給書狀並造冊之次序辦理。
然而，「時效取得土地之登記」依土地法54條及民法第769條或第770條之規定辦理。
2. 土地總登記須經由地籍測量之辦理登記，土地所有權人應設立界標、測量、計算面積、編定地號、製作地籍調查表、公布地籍圖、接收土地申請文件，這便是對「未登記土地」權利透過「登記制度」取得確定權屬。
然而，「時效取得土地之登記」，是指以所有之意思，二十年或十年間和平、公然、繼續占有「他人未登記之不動產者」，得請求登記為所有人。
可知兩者對土地推定登記，一為「未登記土地」；另一為「他人未登記土地」，顯見土地總登記是在前面，然後才有依時效取得土地之登記。
3.土地總登記依土地法第51條規定由「土地所有權人」聲請之，即原土地所有人。
然而，「時效取得土地之登記」係合於民法規定時效完成得請求登記為「所有人」，又該「所有人」須依民法第765條於法令限制範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。
可知兩者對土地登記權利之認定，一為原始土地「所有權人」，可逕行申請土地有權人之登記，不必先經占有時效取得之「所有人」程序；另一為「所有人」，則規定必須先符合占有時效取得條件程序，始得申請登記「所有人」，然後經土地四鄰證明，始可聲請為土地所有權人之登記。
4.土地總登記越過時效取得程序，逕以土地所有權人名義登記，表示法律已賦予土地總登記聲請人，認定是已經具備民法第769條或第770條之時效條件者，核於民法物權編施行法第9條規定得請求登記「所有人」者，具備上述時效完成，登記機關尚未設立，於得請求登記之日「視為所有人」之意涵相同。
換言之，「祖遺土地視為所有人」與土地總登記之土地所有權人是同樣認定「時效完成」聲請土地登記，因此，土地總登記之土地所有權人就等同「視為所有人」。
實際上，土地法第51條與54條的登記主要區別在於其發生的「時間點」與「標的性質」。
第51條屬於「總登記」階段，針對未登記土地進行權利確立，而第54條則是針對總登記後，逾登記期限之他人未登記土地，依據法定程序進行的後續補辦登記，所以，地政機關以土地法第54條規定之時效取得占有他人未登記土地，來審查土地總登記之土地所有權人聲請案，顯然有適用法令錯誤與瑕疵。
中華馬祖同鄉會理事長 林金官 115 10 08
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